各有關單位：

為進一步完善土地供應方式，建立競爭性準入機制，實現(xiàn)“選商擇資”目標，促進城市高質量發(fā)展，《**市“招拍復合”出讓國有建設用地使用權試點辦法》****政府研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

****規(guī)劃局

2024年7月10日

（此件主動公開）

**市“招拍復合”出讓國有建設用地使用權試點辦法

第一條 為進一步完善土地供應方式，建立競爭性準入機制，實現(xiàn)“選商擇資”目標，促進城市高質量發(fā)展，根據(jù)《中華人民**國土地管理法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土**部令第39號）、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行），制定本辦法。

第二條 本辦法所指“招拍復合”出讓國有建設用地使用權，是指出讓人以通過競買申請資格核驗后的有效申請人數(shù)確定出讓方式，分別采用招拍復合或拍賣的方式出讓國有建設用地使用權。當有效申請人不足N家(N≥3，根據(jù)項目、****政府確定)時，地塊采用常規(guī)拍賣方式出讓，按價高者得原則確定競得人；當有效申請人為N家及以上時，地塊則采用先招標后現(xiàn)場競價的組合方式（即招拍復合）出讓，進入招標競價程序，按綜合條件最佳者得或現(xiàn)場競價最高者得原則確定中標人。

綜合條件最佳者為綜合評價和現(xiàn)場競價評分加權得分最高者；現(xiàn)場競價最高者為招標競價階段現(xiàn)場競價最高者。

第三條 **市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內符合下列條件之一的國有建設用地，可采取“招拍復合”出讓：

（一）**村改造用地；

（二）低效再開發(fā)用地；

（三）成片綜合開發(fā)用地；

（四）軌道綜合開發(fā)用地；

****政府同意的采取“招拍復合”出讓的其他用地。

第四條 “招拍復合”出讓應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第五條 “招拍復合”出讓按項目策劃生成、編制出讓方案、發(fā)布出讓公告、受理競買申請、確定出讓方式、實施出讓活動、發(fā)布出讓結果、簽訂出讓合同的程序執(zhí)行。

第六條 ****中心編制出讓方案，****市政府審批，經批準后制作出讓文件、發(fā)布出讓公告。出讓方案須包含出讓方式、出讓起始價、綜合評價方案等。

第七條 綜****政府、指揮部、管委會于出讓意見函內予以明確，原則上由商務標、技術標組成，根據(jù)需要可增設加分指標項。評分原則采用百分制，具體評分項目、評分權重可根據(jù)項目類型靈活設置。

第八條 報名截止后，****中心根據(jù)通過競買申請資格核驗后的有效申請人數(shù)確定出****規(guī)劃局，經同意后在相關官網(wǎng)上發(fā)布。

第九條 招標競價階段，按照“投標、開標、評標、定標”的程序先評審綜合評價方案，再進行現(xiàn)場競價。

第十條 根據(jù)項目情況，招標活動可以選擇兩組專家分別評定商務標和技術標，也可以只選擇一組專家既評技術標又評商務標。每****公證處根據(jù)評標項目類型、人數(shù)分別在對應的評標專家?guī)靸入S機差額抽取組成，人數(shù)一般為5人或5人以上的單數(shù)。評****規(guī)劃局****政府、指揮部、管委會明確。專家在規(guī)定時間內未到的視為缺席，須重新抽取。

第十一條 ****小組根據(jù)綜合評價方案評審結果確定入圍競標人名單及其順位，進入現(xiàn)場競價。

第十二條 現(xiàn)場競價的起始價為入圍競標人的最高投標報價，競價規(guī)則參考常規(guī)拍賣方式。

第十三條 入圍競標人在現(xiàn)場競價時的最終有效報價為其最終報價，否則投標報價為其最終報價。

第十四條 中標人按綜合條件最佳者或現(xiàn)場競價最高者原則確定。

第十五條 本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期5年。

第十六條 ****門市****規(guī)劃局負責解釋。

附件：1.**市“招拍復合”出讓國有建設用地使用權業(yè)務流程及操作規(guī)范

2.**市“招拍復合”出讓程序

3.綜合評價方案評價指標參考

附件1

**市“招拍復合”出讓國有建設用地使用權業(yè)務流程及操作規(guī)范

為促進城市高質量發(fā)展，按照公開擇優(yōu)原則，注入“選商擇資”理念，建立競爭性準入機制，創(chuàng)新“招拍復合”出讓方式，根據(jù)《中華人民**國土地管理法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》（試行）、《關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）等，結合本市實際情況，制定本規(guī)范。

一、定義

“招拍復合”出讓國有建設用地使用權，是指出讓人以通過競買申請資格核驗后的有效申請人數(shù)確定出讓方式，分別采用招拍復合或拍賣的方式出讓國有建設用地使用權。當有效申請人不足N家(N≥3，****政府根據(jù)項目、產業(yè)類型確定)時，地塊采用常規(guī)拍賣方式出讓，按價高者得原則確定競得人；當有效申請人為N家及以上時，地塊則采用先招標后現(xiàn)場競價的組合方式（即招拍復合）出讓，進入招標競價程序，按綜合條件最佳者得或現(xiàn)場競價最高者得原則確定中標人。

二、適用范圍

**市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內符合下列條件之一的國有建設用地，可采取“招拍復合”出讓：

（一）**村改造用地；

（二）低效再開發(fā)用地；

（三）成片綜合開發(fā)用地；

（四）軌道綜合開發(fā)用地；

****政府同意的采取“招拍復合”出讓的其他用地。

三、業(yè)務流程及操作規(guī)范

（一）項目策劃生成

各區(qū)政府、指揮部、管委會根據(jù)項目、產業(yè)類型，出具出讓方案意見函，明確商務標評價方案等事項，****規(guī)劃局，明確技術標概念詳細規(guī)劃評價方案等內容。

綜合評價方案原則由商務標、技術標兩部分組成，根據(jù)需要可增設加分指標項。其中商務標以經濟實力、項目經驗、技術資質、招商方案、運營方案、承諾事項等評分項目為主；技術標為投標人對地塊的設計方案，以城市設計方案、建筑設計方案及動畫演示或實體模型效果展示等評分項目為主；加分指標項主要是因特殊需求增設的評分項目。評分原則采用百分制，具體評分項目、評分權重、加分項可根據(jù)項目類型靈活設置。綜合評價方案指標設置參考詳見附表。

（二）編制出讓方案

****中心編制出讓方案，****規(guī)劃局****政府審批，經批準后制作出讓文件、出讓公告。

出讓方案須包含出讓方式、出讓起始價、綜合評價方案等。

（三）發(fā)布出讓公告

****中心根據(jù)進度安排，在**市土地礦產**交易市場及相關網(wǎng)站（包括中國土地市場網(wǎng)站、****規(guī)劃局、****中心等）上發(fā)布出讓公告及出讓文件。

出讓公告應當至少在投標、拍賣開始日前20日發(fā)布，以首次發(fā)布的時間為起始日。

出讓公告應當包括以下內容：

1.出讓地塊基本情況和規(guī)劃指標

2.競買資格要求

3.競得人確定方式

4.提交競買申請要求

5.招標拍賣活動舉行時間、地點

6.聯(lián)系方式

7.其他

出讓文件應當包括以下內容：

1.出讓公告

2.政府批文

3.出讓宗地界址圖

4.規(guī)劃條件

5.出讓須知：（1）出讓人及承辦人，（2）出讓原則，（3）出讓地塊的基本情況，（4）組織實施出讓活動的程序，（5）保證金的繳交及退還，（6）交易申請、審查、資格確認，（7）出讓方式確定，（8）招標、拍賣活動規(guī)則、流程及注意事項，（9）土地價款支付及土地交接，（10）違約責任，（11）其他等。

6.委托書

7.競買申請書

8.境外申****公司承諾書

9.現(xiàn)場踏勘確認書

10.投標競價承諾書

11.成交確認書

12.出讓合同

13.監(jiān)管協(xié)議

14.外幣保證金專用賬戶外匯托管及結算協(xié)議

15.跨境人民幣保證金專用賬戶外匯托管及結算協(xié)議

16.外幣（含跨境人民幣）保證金專用賬戶管理規(guī)程

17.其他

公告期間，出讓公告內容發(fā)生變化，確需變更公告內容的，應當按原公告發(fā)布渠道及時發(fā)布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，其補充公告發(fā)布時間距投標、拍賣活動開始時間少于20日的，招標、拍賣活動相應順延。

公告期間，****發(fā)展中心延期、中止或終止招標拍賣活動的，應當按原公告發(fā)布渠道及時發(fā)布相關通知。涉及地塊中止后恢復出讓的，出讓活動自中止的時間節(jié)點開始繼續(xù)進行，地塊恢復出讓后至成交的時間應不少于7日。

（四）受理競買申請

1.網(wǎng)上交易系統(tǒng)注冊

競買申請人應提前完成CA數(shù)字證書及電子印章的辦理，****門市土地招拍掛網(wǎng)上交易系統(tǒng)完成注冊。

2.繳交競買保證金

競買申請人應根據(jù)出讓文件規(guī)定的期限和方式繳交****銀行保函。

3.提交競買申請

注冊成功后的競買申請人應按出讓文件規(guī)定的期限、要求，憑CA****門市土地招拍掛網(wǎng)上交易系統(tǒng)提交申請、上傳申請材料并進行電子簽名確認。

4.確認競買資格

****中心根據(jù)出讓文件要求，對競買申請時間內收到的申請材料等予以審查核驗，對符合出讓文件要求的競買申請人予以競買資格確認，并發(fā)放《競買資格確認書》。競買申請人憑CA****門市土地招拍掛網(wǎng)上交易系統(tǒng)查詢資格核驗結果，并打印《競買資格確認書》。

（五）確定出讓方式

遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，****中心根據(jù)報名截止后通過資格核驗的有效申請人數(shù)確定出讓方式（出讓方式確定依據(jù)為有效申請人數(shù)是否符合出讓文件相關規(guī)定，當有效申請人數(shù)不足出讓文件規(guī)定時，地塊采用常規(guī)拍賣方式出讓；當有效申請人數(shù)大于等于出讓文件規(guī)定時，地塊則采用先招標后競價的組合方式出讓，進入招標競價程序），并****規(guī)劃局，經同意****門市土地礦產**交易市場、****規(guī)劃局、****中心等官網(wǎng)上發(fā)布。

（六）實施出讓活動

1.招拍復合出讓

招標由評標專家按照綜合條件最佳者得（或價高者得）原則確定中標人，由公證處根據(jù)評標項目類型、人數(shù)分別在對應的評標****規(guī)劃局****政府、指揮部、管委會明確）內隨機差額抽取組成，并當場聯(lián)系確定出席情況。若有缺席的（例如承諾1小時到場但1小時內未達現(xiàn)場，或直接明確無法準時到場的均視為缺席），再次隨機抽取直至人數(shù)額滿為止。通常評標專家成員人數(shù)為5人或5人以上的單數(shù)。

（1）投標

投標開始前，招標主持人現(xiàn)場組織開啟標箱，****公證處加封。

招標主持人宣布投標開始。有標底的，****公證處監(jiān)督下組織出讓人將密封的標底投入標箱。

投標人憑《競買資格確認書》和本人、法定代表人或其有權受托人身份證明文件，在規(guī)定的時間內將《國有建設用地使用權招標出讓投標書》及其他投標文件送達指定的投標現(xiàn)場。

投標人提交投標文件，經公證處查驗通過后，招標主持人接受投標，填寫《投標存根》及《投標回執(zhí)》，并向投標人出具《投標回執(zhí)》。投標人將投標文件投入標箱。

投標文件應包括投標方式、投標報價、商務標文件、技術標文件等。其中投標方式分為獨立競投、聯(lián)合競投；投標報價為不低于地塊出讓起始價的有效報價；商務標文件包括投標書、投標文件內容摘要、相關證明材料等；技術標文件即投標人對標的的設計方案。商務標和技術標須分別獨立裝訂。

投標人投標后可對投標文件進行補充說明，但須以更新投標的形式，在出讓文件規(guī)定的投標截止時間前將更新后的投標文件送至投標現(xiàn)場并通知招標人，原投標文件不予撤回。

（2）開標

開標前，評標專家應在開標會前候場，工作人員及時將評標專家簽到情況通報招標主持人。若到場的評標專家人數(shù)不足，則招標主持人當場宣布開標會中止，延期舉行；若到場的評標專家符合規(guī)定人數(shù)，招標主持人向專家宣讀評標會須知，宣布開標會開始，邀請投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，并當眾開啟標箱。

標箱開啟后，招標主持人點算投標文件后由評標專家按照出讓要求對投標人資格進行核驗，通過資格審核的投標人為有效投標人，若有效投標人數(shù)低于3人的，招標主持人宣布招標終止；若有效投標人數(shù)為3人（含）以上的，招標主持人當眾拆封投標文件，宣讀投標人名稱、投標文件的其他內容，后由公證處對專家進行抽簽分組。同時，工作人員將投標文件按類別分為商務標文件和技術標文件兩部分，由公證處對技術標文件隨機編號。投標人須在開標現(xiàn)場根據(jù)出讓文件的規(guī)定提交評標所需的備核原件。公證處將標底、投標文件等送至評標室。

開標后，投標人須在相關開標記錄上簽名確認。

（3）評標

評標在開標后進行，須在嚴格保密的情況下進行。首名接受評標邀請的評標專家即為評標專家組長，由其主持評標會進程。

招標活動可以選擇兩組專家分別評定商務標和技術標，也可以只選擇一組專家既評技術標又評商務標。

評標專家審查各份投標文件是否有效，將無效的或被否決的投標文件的評**果填寫至《國有建設用地使用權招標出讓無效標書評定表》或《國有建設用地使用權招標出讓否決投標文件評定表》，然后按照出讓文件規(guī)定的評分標準對各份有效投標文件進行評分，并將評分及評分說明分別輸入《國有建設用地使用權招標技術標評分表》及《國有建設用地使用權招標商務標評分表》。評分提交后不得進行修改，評標得分情況在開標現(xiàn)場即時公布。

評標過程中，評標專家可以通過記錄員要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。若投標人不在現(xiàn)場，則視作自動放棄澄清、說明權利。

所有評標專家提交評分后形成《國有建設用地使用權招標評標得分匯總表》，得出每份投標文件的最終得分后，由評標專家按照綜合得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。得分有相同者，則按以下優(yōu)先原則確定排名順序：先以經濟實力得分由高到低排序；若經濟實力得分有相同者，則再以項目經驗得分由高到低排序；若項目經驗得分有相同者，則再以技術資質得分由高到低排序；若技術資質得分有相同者，則以抽簽方式決定其排序。評標專家再根據(jù)投標人的排名順序確定招標出讓中的入圍競標人，并簽署《國有建設用地使用權招標出讓評標報告》。

入圍競標人在現(xiàn)場競價時的最終有效報價為其最終報價，否則宗地的投標報價為其最終報價。

現(xiàn)場競價階段，主持人根據(jù)入圍競標人的最終報價由高到低確定競標人競價評分。具體原則為：主持人根據(jù)入圍競標人的最高投標報價，按入圍競標人綜合得分排名順序高低依次詢問入圍競標人（該報價的投標人除外）是否愿意接受該報價，然后在接受該報價的入圍競標人中，通過現(xiàn)場競價方式確定其競價評分。應詢入圍競標人均不愿意接受該最高報價的，則以各入圍競標人的投標報價確定其競價評分；表示愿意接受該最高投標報價的入圍競標人在現(xiàn)場競價時均不出價或報價無效的，以競標人的投標報價確定其競價評分。

現(xiàn)場競價規(guī)則參考常規(guī)拍賣方式，競價評分標準于發(fā)布出讓公告時在出讓文件中予以明確。

以綜合條件最佳者得確定中標人的，主持人按入圍競標人綜合評價和現(xiàn)場競價評分加權得分由高到低的排序確定中標候選人及其順位，其加權得分最高者的出價為最終成交價。入圍競標人綜合評價得分權重、現(xiàn)場競價得分權重視具體項目可靈活設置。

以價高者得原則確定中標人的，主持人按照現(xiàn)場競價由高到低的排序確定中標候選人及其順位。

中標候選人原則上2-3個（含）。

中標候選人的名稱、順位、最終報價以及投標文件相關內容在評標結束后的3****門市土地礦產**交易市場等相關網(wǎng)站進行公示，公示期不少于3天。

中標候選人公示期間對評標結果有異議的，投標人或其他利害關系人應在公示期內將異議申請材****發(fā)展中心。****中心根據(jù)相關異議處置流程及規(guī)范，于收到異議之日起3天內受理并作出答復，答復前應當暫停招標投標活動。

（4）定標

中標候選人經公示無異議或有異議但經受理確認異議無效的，定標活動于中標候選人公示結束后下一個工作日舉行，所有中標候選人均應出席定標活動。招標主持人主持定標會，并根據(jù)中標候選人順位，確定排序最前的中標候選人為中標人并宣布中標價格。中標人當場簽收《中標通知書》，未中標人領取《未中標通知書》，招標活動結束。

原則上中標候選人不得放棄中標資格，若該中標候選人宣布放棄中標資格的，后一順位的中標候選人即轉為中標人，中標金額為中標人本人的最終報價。放棄中標資格的中標候選人沒收其競買保證金并列入信用考評，所有中標候選人均放棄中標資格的，該地塊不成交。

經受理確認公示期內異議有效的，招標主持人宣布取消相關異議中標候選人的資格，在剩余中標候選人中確定排位最前的中標候選人為中標人。

公證處應對招標活動進行公證。

2.拍賣出讓

競買人在拍賣前憑《競買資格確認書》和本人、法定代表人或其有權受托人身份證明文件領取競價號牌。

拍賣主持人點算競買人。

拍賣主持人宣讀《拍賣競價規(guī)則》。

拍賣主持人宣布起叫價和增價幅度，沒有底價的，應當明確提示，主持拍賣競價。

拍賣主持人報出起叫價。

拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交，并宣布最高應價或者報價者為競得人。

公證處核驗競得人身份后致公證詞。競得人當場簽訂《成交確認書》及競價記錄。

拍賣主持人宣布拍賣活動結束。

（七）發(fā)布出讓結果

交易結束后，****中心將中標人（競得人）、中標（競得）價格、地塊信息等基本情****門市土地礦產**交易市場及相關網(wǎng)站上及時發(fā)布。

（八）簽訂出讓合同

出讓人通過信息系統(tǒng)生成并制作《**市國有建設用地使用權出讓合同》。中標人（競得人）在交易活動結束后7個工作日內憑有效的《中標通知書》或《成交確認書》簽訂出讓合同。

附件2

**市“招拍復合”出讓程序

下載

附件3

綜合評價方案評價指標參考

**** 2024年7月10日印發(fā)

政策解讀：《**市“招拍復合”出讓國有建設用地使用權試點辦法》政策解讀